Een woning kopen in 2026: waar moet je écht op letten?

Een woning kopen is een grote stap. Tijdens een bezoek word je misschien meteen verliefd op de ruimte, de tuin of de ligging, maar een goede aankoopbeslissing vraagt meer dan een positieve eerste indruk.

Wie in 2026 een woning koopt, kijkt best niet alleen naar de aankoopprijs. Ook de energieprestaties, renovatiekosten, beschikbare attesten, stedenbouwkundige toestand en aankoopkosten bepalen of een woning werkelijk binnen je budget en toekomstplannen past.

Waar moet je dus écht op letten? We zetten de belangrijkste aandachtspunten op een rij.

1. Bepaal je volledige budget

Je aankoopbudget is meer dan het bedrag dat je aan de verkoper betaalt. Naast de aankoopprijs moet je onder andere rekening houden met:

• registratiebelasting of btw;
• notariskosten en administratieve kosten;
• kosten voor je hypothecaire lening;
• een eventuele renovatie;
• verhuis- en inrichtingskosten;
• terugkerende kosten zoals verzekeringen en onroerende voorheffing.

Voor de aankoop van je enige eigen woning bedraagt de registratiebelasting in Vlaanderen in 2026 onder bepaalde voorwaarden 2%. Sinds 1 januari 2026 zijn enkele voorwaarden verstrengd. Zo moet je je binnen drie jaar op het adres inschrijven en er minstens één jaar ononderbroken gedomicilieerd blijven. Bij een nieuwbouwwoning kan dan weer 21% btw van toepassing zijn.

Laat vooraf berekenen hoeveel je werkelijk kunt lenen en hoeveel eigen middelen je nodig hebt. Zorg daarnaast voor een financiële buffer. Zo vermijd je dat je na de aankoop onvoldoende ruimte overhoudt voor onverwachte kosten.

2. Kijk verder dan de uitstraling

Een mooi interieur kan je aandacht afleiden van technische of structurele gebreken. Neem tijdens een bezoek daarom voldoende tijd om de woning kritisch te bekijken.

Let onder meer op:

• vochtplekken en schimmel;
• scheuren in muren of plafonds;
• de staat van het dak en buitenschrijnwerk;
• ramen en beglazing;
• verwarming, leidingen en elektriciteit;
• isolatie en ventilatie;
• lichtinval en oriëntatie;
• geluidshinder en privacy;
• de praktische indeling van de ruimtes.

Twijfel je over de bouwkundige staat? Dan kan het verstandig zijn om vóór je een definitief bod uitbrengt advies te vragen aan een architect, aannemer of andere deskundige.

3. Bestudeer het EPC én de renovatiekosten

Het EPC geeft informatie over de energiezuinigheid van de woning, maar je kijkt best verder dan alleen de letter op het attest. Bekijk ook welke aanbevelingen worden gegeven en welke investeringen nodig kunnen zijn om het energieverbruik te verlagen.

In Vlaanderen geldt in 2026 een renovatieverplichting voor woningen en appartementen met EPC-label E of F. Nieuwe eigenaars moeten deze panden binnen zes jaar na de authentieke akte renoveren tot minstens label D. Dat moet nadien worden aangetoond met een nieuw EPC. Vlaanderen.be: renovatieverplichting

Maak daarom vóór je aankoop een realistische raming van mogelijke energiewerken. Denk aan dak- en muurisolatie, ramen, verwarming en ventilatie. Een woning met een lagere aankoopprijs kan door noodzakelijke renovaties uiteindelijk duurder uitvallen dan verwacht.

4. Controleer de attesten en juridische informatie

Bij de verkoop van een woning zijn verschillende documenten en attesten van belang. Lees ze aandachtig en stel vragen wanneer iets niet duidelijk is.

Controleer onder meer:

• het EPC;
• het keuringsverslag van de elektrische installatie;
• het bodemattest;
• de stedenbouwkundige informatie;
• informatie over overstromingsgevoeligheid;
• het asbestattest indien van toepassing;
• eventuele erfdienstbaarheden;
• vergunningen voor uitbreidingen of verbouwingen.

Voor toegankelijke constructies die vóór 2001 werden gebouwd, is bij een overdracht doorgaans een asbestattest verplicht. Dat attest toont waar asbesthoudende materialen werden aangetroffen, in welke staat ze verkeren en hoe je ermee moet omgaan. Vlaanderen.be: asbestattest

Controleer ook of aanbouwen, bijgebouwen of functiewijzigingen correct vergund zijn. Ga er niet automatisch van uit dat de huidige toestand overeenstemt met de vergunde toestand.

5. Onderzoek de ligging op verschillende momenten

De ligging bepaalt een groot deel van je dagelijks wooncomfort én van de toekomstige verkoopwaarde.

Bekijk daarom niet alleen de woning, maar ook:

• bereikbaarheid en verkeersdrukte;
• openbaar vervoer;
• winkels, scholen en kinderopvang;
• parkeermogelijkheden;
• geluidshinder;
• toekomstige bouwprojecten;
• overstromingsgevoeligheid;
• de algemene sfeer in de buurt.

Bezoek de omgeving bij voorkeur meer dan één keer en op verschillende tijdstippen. Een rustige straat tijdens de voormiddag kan er tijdens de avondspits helemaal anders uitzien.

6. Koop je een appartement? Bekijk ook het gebouw

Bij een appartement koop je niet alleen de privatieve woonruimte, maar word je ook mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen.

Vraag daarom naar:

• de basisakte en het reglement van mede-eigendom;
• recente verslagen van de algemene vergadering;
• de maandelijkse gemeenschappelijke kosten;
• het reservefonds;
• geplande werken aan dak, gevel, lift of verwarming;
• eventuele lopende geschillen;
• het EPC en asbestattest van de gemeenschappelijke delen, indien beschikbaar.

Een appartement dat op het eerste gezicht betaalbaar lijkt, kan minder interessant worden wanneer er kort na de aankoop grote gemeenschappelijke werken gepland zijn.

7. Weet dat een bod bindend kan zijn

Een bod uitbrengen is geen vrijblijvende reservatie. Wanneer het bod voldoende duidelijk is en door de verkoper wordt aanvaard, kan er al een verkoop tot stand komen.

Vermeld daarom altijd:

• het exacte adres;
• het geboden bedrag;
• je identiteit;
• hoe lang het bod geldig blijft;
• eventuele voorwaarden;
• de datum en je handtekening.

Ben je afhankelijk van een lening? Neem dan een duidelijke opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van financiering op. Zonder zo’n voorwaarde kun je gebonden blijven, zelfs wanneer de bank je krediet niet goedkeurt. Laat je bod bij twijfel vooraf nalezen. Notaris.be: belangrijke vragen bij een bod

Een goede aankoop begint met de juiste informatie

Laat je tijdens een bezoek zeker leiden door je gevoel, maar controleer ook de cijfers, documenten en technische toestand. Een woning moet niet alleen vandaag bij je passen, maar ook financieel en praktisch haalbaar blijven na de aankoop.

Bij Immo Lierman nemen we de tijd om je correct te informeren over het pand, de beschikbare attesten en de volgende stappen. Zo kun jij met een helder beeld en een gerust gevoel beslissen of een woning echt bij je past.

Op zoek naar een woning? Bekijk het actuele aanbod van Immo Lierman of neem contact op met ons team. We helpen je graag verder in je zoektocht.